À l’occasion de la publication de l’ouvrage collectif La transformation de bureaux en logements : beaucoup de bruit pour rien ?, coécrit par Cheuvreux, CANAL Architecture, Sarment et Nouvel Acte, un événement organisé par ULI France a rassemblé le 11 juin 2025, dans les locaux de Cheuvreux, les principaux acteurs de la fabrique urbaine.

L’ouvrage propose un éclairage croisé, concret et non partisan sur un sujet devenu central : la rénovation et la transformation des actifs immobiliers, au cœur des enjeux de sobriété, de mixité urbaine et de réponse à la crise du logement.

Cet événement phare de l’année 2025 pour ULI France s’est articulé autour de deux temps forts : une présentation des auteurs et un débat critique avec des intervenants venus challenger les propositions.

Côté auteurs, sont intervenus Michèle Raunet (Cheuvreux), Walid Goudiard (Sarment), Anouk Landerbal (CANAL Architecture) et Juliette Marion (Lab Cheuvreux).

Face à eux, Sébastien Chemouny (Ofi Invest Real Estate), Stéphan de Fay (Grand Paris Aménagement) et Jean-Christophe Fromantin (Maire de Neuilly-sur-Seine) ont apporté leur regard d’opérateurs publics et privés.

Richard Curnier (Groupe Caisse des Dépôts) est venu enrichir les échanges d’une perspective financière et institutionnelle, soulignant les leviers – mais aussi les freins – à la massification de ces transformations.

Vous trouverez ci-dessous une compilation des sujets traités lors de la discussion.

Transformer les bureaux en logements : une opportunité systémique pour la ville

La transformation de bureaux en logements n’est plus un débat marginal. Face à l’évolution des usages, à la vacance croissante du parc tertiaire et à l’urgence de produire du logement, ce sujet devient une priorité urbaine, économique et sociale. Une soirée de réflexion rassemblant architectes, juristes, aménageurs, élus, investisseurs et opérateurs a mis en lumière les enjeux, blocages et pistes concrètes autour de cette question.

Un ouvrage pour faire converger les regards

Coordonné par Canal Architecture, Cheuvreux, Nouvel Acte et Sarment, un ouvrage collectif récemment publié donne le ton : penser cette transformation de manière décloisonnée. Ce travail, qui mobilise plus de 50 contributeurs, appelle à une action conjointe entre secteurs privé et public, autour d’objectifs partagés : sobriété, adaptabilité, et meilleure répartition des ressources urbaines.

L’approche choisie ne se limite pas à l’actif immobilier, mais s’étend à l’îlot, au quartier, à la ville. Le changement d’usage devient ainsi le levier d’une régénération plus large, au service de la qualité de vie et de l’intérêt général.

Les freins majeurs à lever ont été mentionnés, identifiés du début comme cinq « elephants in the room » par Walid Goudiard :

• Économique : l’écart de valorisation entre le bureau et le logement peut rendre les opérations financièrement intenables.
• Territorial : la vacance est concentrée dans certains territoires, souvent peu attractifs pour le logement.
• Structurel : de nombreux acteurs, notamment institutionnels, ne sont pas préparés à piloter des transformations complexes.
• Politique : les collectivités locales craignent une perte de recettes fiscales ou un déséquilibre des équipements.
• Culturel : la défiance entre acteurs publics et privés freine les coopérations pourtant nécessaires.

A retenir comme points clés :

La confiance comme moteur

La question de la confiance a été au cœur des échanges. Dans un monde d’incertitudes durables, elle devient un facteur de performance.

L’impasse de l’hyperspécialisation

Plusieurs intervenants ont souligné les limites d’un immobilier trop spécialisé, conçu pour la performance dans un monde de ressources supposées infinies. À l’inverse, la résilience urbaine appelle à créer des actifs « anti-fragiles », capables d’évoluer selon les usages. Transformer des bureaux en logements n’a de sens que si l’on ne recrée pas un nouveau parc figé et obsolescent.

La question de la réversibilité des bâtiments – leur capacité à changer de fonction au fil du temps – est donc cruciale, tout comme celle du cadre réglementaire, encore trop rigide face aux usages hybrides.

La nécessité d’une approche territoriale et mutualisée

Plusieurs voix ont plaidé pour une approche à l’échelle du territoire au lieu d’une vision centrée sur l’immeuble. La transformation doit intégrer les équipements publics, les besoins en logement social, les flux urbains, etc. Cela suppose de partager à la fois la valeur créée et la contrainte entre plusieurs acteurs et projets. La massification et la mise en commun des ressources sont vues comme des leviers pour sortir du blocage.

Le cadre fiscal et comptable en question

Richard Curnier (Caisse des Dépôts) a mis en évidence le poids des règles comptables dans le ralentissement du mouvement urbain. En l’absence de valorisations réalistes intégrant la vacance ou la nécessité de transformation, les arbitrages financiers penchent encore trop souvent en faveur du statu quo. Des adaptations fiscales et réglementaires sont jugées indispensables pour déclencher des opérations à grande échelle.

Enfin, un constat s’est imposé à l’ensemble des intervenants : la transformation des bureaux en logements ne se fera pas sans un changement de paradigme. Il ne s’agit pas seulement de réhabiliter des bâtiments, mais de repenser la ville, ses temporalités, ses équilibres, sa gouvernance. C’est un défi collectif, culturel autant que technique, qui appelle des alliances nouvelles et une vision commune du bien commun urbain.

Prochaines étapes :

Cette première rencontre constitue une étape clé dans le cycle de discussions, de visites et d’échanges menés par ULI France et ses partenaires, en préparation de la Conférence annuelle ULI France 2025.

Placée sous le thème « Le temps des transformations », cette édition s’enrichit chaque jour grâce aux contributions actives des membres et leaders de l’association.

Découvrez le calendrier des événements et réservez dès maintenant votre place pour la conférence — les billets sont actuellement proposés à un tarif préférentiel.

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