L’usage mixte ou mixed use : une tendance d’investissement de fonds ?

Le sujet était d’autant plus d’actualité que l’environnement est compliqué, avec des rendements des actifs immobiliers à la baisse et sous forte pression, ainsi que des changements structurels très importants que connait le secteur de l’immobilier et de la Fabrique de la ville. Cependant, un secteur dans lequel des volumes de capital alloué sont colossaux et en croissance, tant des investisseurs, institutionnels qu’ individuels.  L’usage mixte  ou mixed use pourrait être l’une des réponses aux défis que nous rencontrons aujourd’hui. Le flux crée associé à l’usage mixte peut également etre source de valeur additionnelle, et donc de rendement.

L’usage mixte : une réponse aux défis d’aujourd’hui ?

L’usage mixte est l’expression de tendances conjoncturelles comme structurelles, de fond : coworking, urbanisation, « well being » changement climatique, digitalisation, actifs « alternatifs » tels que le coliving…

Pourtant, les freins réglementaires sont encore très puissants, notamment en France ; et ce malgré les assouplissements de la Loi Élan. Mais Réinventer Paris est unique en Europe et est une opportunité extraordinaire de « faire mieux ». N’avoir aucune contrainte n’est pas désirable pour autant, au risque de voir éclore un tissu urbain chaotique comme dans certaines villes nord-américaines. La mixité n’est d’ailleurs pas toujours une réponse. L’exemple de la coexistence dans un même immeuble de plusieurs usages, comme par ex. l’hôtellerie et logement, est complexe et doit avoir du sens. Des tests sont réalisés actuellement dans le monde entier. Il est plus courant à l’échelle d’un quartier, avec des bureaux, du commerce et des logements par ex. « Juxtaposition plutôt que superposition ». La gestion de ces nouveaux immeubles (« hôtelisés », adaptables, « boite vivante »…) et les compétences requises (de plus en plus du « travail de dentelle », gestion d’un stress croissant…) est d’ailleurs un autre enjeu sur les métiers de l’immobilier et les générations à venir.

Le mixed use participe au développement des quartiers et des villes à leur revitalisation. « La recherche de la Ville souhaitable qui pourrait être possible » est le sujet des aménageurs de la Ville ;   la résilience et la capacite à traiter le changement celui des architectes. Et le mixed use peut-être aussi une offre complémentaire pour les utilisateurs.

La mixité : un atout social ?

La mixité est une opportunité sociale pour les citoyens. Elle s’exprime au niveau d’un bâtiment, d’un quartier où d’une ville et offre une plus grande résilience des aires urbaines. Le XXème siècle a suivi une logique d’industrialisation et de standardisation des produits. Les actifs immobiliers n’ont pas échappé à cet écueil avec des produits mono-usages dans des zones géographiques souvent éloignées : commerce de périphéries, banlieues dortoirs, centres économiques aux multiples tours de bureaux…

Aujourd’hui, nous revenons sur ce choix. Jane Jacobs, philosophe de l’architecture et de l’urbanisme, auteure de « Déclin et survie des grandes villes américaines » plaidait déjà pour un « balais de la rue » dans des quartiers mixtes capables d’évoluer et d’être toujours occupés quelle que soit l’heure. La « confiance sociale » est un véritable enjeu.

En somme, la mixité est un sujet au cœur des préoccupations actuelles, aux bénéfices nombreux, mais qui est encore en cours d’élaboration dans des projets « laboratoires ». Néanmoins les tendances sont homogènes dans le monde entier sur ce sujet, et nous sommes tous, acteurs responsables, au cœur de ce changement de climat.